Acheter en viager en nue-propriété ?

Le viager et la nue-propriété sont deux types d’achat atypiques qui impliquent une occupation du bien différée, et qui permettent de bénéficier d’une décote importante. En revanche, le déroulement et les aléas que l’on rencontre avec ces deux types d’investissement ne sont pas tout à fait les mêmes.

Le viager comporte davantage d’aléas

L’achat en viager consiste à acquérir le bien d’une personne, et de lui verser une somme de départ, le bouquet, ainsi qu’une rente viagère périodiquement jusqu’à son décès. Il s’agit donc d’un système qui permet au vendeur de bénéficier d’un complément de retraite, et l’acquéreur devient pleinement propriétaire du logement au décès du vendeur. Ce type d’achat permet de réaliser des économies importantes, puisque le logement est vendu avec une décote qui peut atteindre 30 %. Pour ce type d’achat, il est préférable que l’écart d’âge entre le vendeur et l’acheteur soit supérieur à 20 ans, afin que l’opération reste avantageuse.
Durant toute la durée du viager, le vendeur peut demeurer dans le logement : il s’agit alors d’un viager occupé, soit la majorité des ventes en viager. Mais il peut arriver que le vendeur quitte le logement, il s’agit donc d’un viager libre : le vendeur peut donc s’y installer mais continue de régler la rente viagère jusqu’au décès du vendeur. De plus, la décote est moins élevée dans le cas d’un viager libre.

La nue-propriété est plus prévisible

La nue-propriété est un montage financier qui consiste à diviser en deux le droit de propriété : c’est le démembrement de propriété. Elle est alors répartie entre un particulier épargnant (le nu-propriétaire), et un investisseur institutionnel (le bailleur usufruitier). Durant une période de 15 à 20 ans, c’est le bailleur qui se charge de la location du bien et qui perçoit les loyers issus de cette location. Au terme de cette période, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété du bien et peut en disposer comme bon lui semble. La décote à l’achat d’un bien en nue-propriété atteint 40 à 50 %, et le nu-propriétaire ne paie aucun impôt durant la période de démembrement de propriété.

Viager ou nue-propriété : comment faire un choix ?

Notez que la grande différence entre le viager et la nue-propriété réside dans le fait qu’avec un achat en viager, l’acheteur ne sait jamais à quel moment il va devenir pleinement propriétaire du bien qu’il a acquis. En revanche, le fait de pouvoir conclure un viager libre permet à l’acheteur de pouvoir parfois occuper le bien avant le décès du vendeur. Quoi qu’il en soit, ce n’est qu’au décès du vendeur que l’acheteur peut savoir de quelle décote il a finalement bénéficié : elle peut être plus ou moins importante selon la durée du viager.
Ce n’est pas le cas en ce qui concerne la nue-propriété : l’acheteur ne peut en aucun cas occuper le logement avant le terme du démembrement de propriété conclu dès le départ. En revanche, il connaît dès le départ les économies réalisées, car il n’y a pas d’aléas.